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お世話になっております。

任意売却とは、簡単にいうと「住宅ローンを滞納した場合、銀行と話し合いをして解決する」ことです。任意売却では、通常の不動産売却と異なり、債権者（借入先の金融機関）が同意してくれないと売却を行うことができません。なぜなら、「登記簿謄本」（不動産の所有者を証明する書類）に記載されている「抵当権」の情報を、抹消してもらう必要があるからです。

抵当権については、次に詳しく説明いたします。

住宅ローンを組んだら設定される「抵当権」とは？
抵当権とは、不動産を競売で売却し、売却代金のなかから住宅ローンを回収する権利のことです。住宅ローンは大きな金額を低金利で貸し付けており、返済期間も長期的です。つまり、住宅ローンを貸す側は、住宅ローンが完済されるまで返済されないリスクを負い続けているのです。

そのため、金融機関は万が一、住宅ローンが返済されなかった場合に備えて「抵当権」をその不動産に設定します。

家を売却する時には、抵当権を解除する必要があります。
抵当権の残った物件には次の買い手がつかないため、そのまま売却することができません。
なぜなら、抵当権の残った物件を購入すると、前の所有者がローンを滞納した時点で、新しい所有者の意思に関係なく競売にかけられてしまうからです。
抵当権を外すためには、住宅ローンを全額返済する必要がありますが、マイホームを売ったとしても全額返済できないことがほとんどなのです。

家を売却しても、ローンを全て返済できなかった場合は？
1. 家を売却し、別途資金を用意する

通常の不動産売却は、残っている住宅ローンを全額返済して売却します。返済資金が手元にない場合は、ローン残額より高い金額で売却し、そのなかから返済することが多いです。しかし、住宅ローンの残額より低い金額でしか売却できない場合、売却代金との差額を現金で準備して返済することになります。
2. 任意売却をする
月々の返済が困難な状況下で、別途現金を準備することは現実的ではなく、実際には任意売却を行い解決するケースがほとんどです。任意売却を行うと残債務（住宅ローンの残額）が少なくなります。金融機関としても、ローン滞納が続いて返済の見込みが少なくなるよりも、任意売却を認めた方が残債務を回収しやすくなります。

つまり、任意売却は、住宅ローンをすべて返済できなくとも抵当権を外すことができる方法なのです。

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